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轉載|針對林鄭月娥提出『80萬出租公屋足夠論』之聲明

轉載自【關注基層住屋聯席】

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根據明報專訪,特首林鄭月娥為其房策理念解碼,計劃會將出租公屋單位由76萬個增至80萬個,並認為只要能保持公屋單位流動性,這個數量已足夠照顧基層家庭需要,故日後可將大部分新建公屋轉作「綠置居」(綠表置居先導計劃)項目出售。林鄭月娥聲稱此舉可騰出不同區域的單位予輪候冊上申請人,亦可減輕房委會在營運出租公屋上的財政負擔。關注基層住屋聯席對此房策理念感到十分憤怒,林鄭月娥的房策「離地萬丈」,罔顧基層住屋權,而且將公屋居民及公屋輪候者置於對立面,營造虛構的利益衝突。就著林鄭月娥提出的公屋封頂言論,聯席認為有以下幾個謬誤。

I. 80萬個公屋單位真的足夠?

現時公營出租房屋的家庭輪候戶數(單身輪侯人士除外)已超過15萬,且正在不斷增加中,由於大部份香港市民的工資增長遠追不上租金加幅,令越來越多基層家庭跌進公屋輪候網,盼望早日脫離已失控的私人租務市場;然而,現時全港公屋的供應為76萬個單位,按照林鄭思維,如果香港只需要80萬公屋單位個就足夠,即是來年的興建目標只會增加4萬個;如果用15萬輪候戶數減去 4萬個新建單位, 即是未來有11萬個家庭需要住進舊式公屋。

先撇開公屋租戶只能入住舊屋的問題不談,但是未來是否真的會有11萬個公屋戶搬走?綠置居和居屋是否足夠盛載這些家庭?如果不能,公屋輪候時間便會進一步延長,令基層上樓無望。如果沒有更多公屋可以作為輪轉之用,公屋戶將會無可避免地被邊緣化,流轉亦會減慢,之後有真正住屋需要的人士想申請公屋,也將要面對超長的輪候時間,而公屋邨亦將會進一步貧窮化。

根據林鄭的邏輯,只要公屋戶買一個「綠置居」,便會有一個公屋單位騰出來,令大眾信以為真。但是,根據影子長策會的分析,「回收公屋」的原因有許多,包括自願遷出、被要求遷出、因購買居屋或租置單位而遷出;以2014/15年度為例,「租戶自願遷出」有5012個,「發出遷出通知書」有1453個,「購買居屋/租置單位」有1051個,累計「淨回收」共有7516個,即是每年淨回收的單位由7000多至9000多個不等。換句話說,即使沒有綠置居,這些公屋單位本身也會因為各種原因被回收,讓輪候冊上的家庭入住。

相反,新的綠置居因條件限制,將會因為「被賣斷」而失去了成為「回收公屋」的機會,政府未來若把數萬個新建公屋單位改為綠置居,以萬計的單位將不會再有住戶因「自願遷出」、「遷出通知書」等原因而回收,進而減了公屋騰空的數字。以租置計劃為例,由1998年至今,房委會的租置計劃已賣斷超過12萬個單位,不會再回收予輪候冊人士。長遠而言,改建「綠置居」規模愈大,賣斷的單位愈多,可回收的單位愈少,而長遠輪候時間也愈長。

II. 出售公屋可紓緩房委會財政壓力?

林鄭月娥聲稱,在興建成本相同的情況下,將出租公屋轉作出售,可紓緩房委會財政壓力,令房委會資金回籠,繼續有足夠財政資源興建新項目,並表示:「在現時情况,公屋若用作出租,收回來的租金不足夠填補差餉、管理費及維修費用,所以每建一間出租公屋單位,就加重房委會的財政負擔」。聯席認為此番論述存有誤導成分,將提供「可負擔房屋」的責任全數歸於房委會,而不是整個政府的土地政策,照此謬論推算下去,公屋究竟應該出租亦或出售,只是房委會的財政問題,那麼政府就不用負上責任去保障公屋供應。

事實上,回歸初期頭五年的土地收入只有1,563億元,直至2012-2016年間,土地收入已達到4,204億元,根據本土研究社的數據整理,政府過往的土地收益飆升了1.7倍,相反,公屋單位的供應數量不升反跌,配現時有8萬4千間。參考房委會報告,公營房屋佔整體公共開支的比例,由1997年約15%,大跌至近年的6%,反映出政府對於公營房屋的投資其實一直在緊縮。

政府過去一直實行高地價政策,令香港的私人住宅價格高企,難以為普通市民可負擔,所以政府絕對有負責為市民提供「可負擔房屋」,以避免自由市場及樓宇炒賣削弱市民的住屋權。因此,既然土地收益高達4,204億元,政府照道理應當用部份收入去興建更多公營房屋,以減少市民的住屋成本,去「平衡」香港整體的住屋開支。林鄭月娥的房屋策略,一味將出租公屋的供應和房委會的財政掛勾,明顯是在為政府撤出供應出租房屋市場而鋪路。

III. 綠置居不會影響公屋輪侯時間?

林鄭月娥指,增推綠置居不會影響輪候冊上樓的機會,最多只是收回單位要裝修6個禮拜;事實上,公屋編配的行政安排,其實遠比林鄭所指的6星期更長,由公屋租戶申請綠置居、申請人視察單位、買家辦理按揭手續、公屋租戶遷出、遷出後房委會翻新、輪候冊人士視察單位,最後輪候冊人士真正入住。林鄭所指的6個星期,主要是指翻新時間,若然把其他行政安排計算在內,動輒便要多幾個月,長遠一定會延長基層家庭上樓的時間。

總結:
因此,關注基層住屋聯席要求

  1. 必須恢復公營出租房屋的數量緊貼長遠房屋策略之目標,未來五年必須維持公營出租房屋供應量超過75000個,另外未來十年供應保持在200000個。
  2. 必須立即停止以綠置居取代公營出租房屋,確保未來公屋有足夠單位數量輪替。
  3. 必須增加公營出租房屋在整體房屋興建目標的比例,不應以資助出售取代公營公屋供應蒙混過關。
  4. 必須檢討房委會自負盈虧的財政方針,政府需要額外注資興建公營房屋。
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新聞稿|房屋事務委員會 「紓緩分間單位居民住屋困難短中期措施」公聽會前行動

關注基層住屋聯席、葵涌劏房居民大聯盟、土瓜灣基層住屋組、大角咀劏房關注組、灣仔基層住屋組、西區被迫遷租客大會、屯門住屋關注團隊、天主教勞工事務委員會、關注綜援低收入聯盟

「公屋興建不達標 中短措施又冇影」
「劏房逼遷捱貴租 檢討租例不容緩」

回歸廿年,經濟有所增長,但房屋問題卻越趨嚴重,住屋開支為全球最難負擔的城市,最為受害的就是基層市民,只能夠擠住環境惡劣的劏房。據統計處2016年數據顯示,全港有接近20萬人居住在8萬8千間劏房之中,相比2013年的數據,劏房數目增加了三分之一。此外,更有逾14,000人住在非住宅地方,當中包括工廠大廈、由養畜場改裝而成的劏房等。

梁特政權,於過去五年稱房屋政策為「重中之重」,制定《長遠房屋策略》,一味強調增加供應;然而,住屋問題未有解決,反而惡化,私人房屋供應大幅增加,但樓價仍然急升;公屋興建更是嚴重不達標,一般申請的平均公屋輪候時間已長達4.7年。基層租戶被逼長期忍受狹窄的居住環境、業主或地產仲介濫收水電費、加租逼遷等問題。問題絲毫未見解決。

一直以來,基層市民及政策倡議者致力爭取各項短中期紓緩措施,包括檢討業主租客綜合條例、重設租務穩定機制、制訂適切安置政策、善用閒置建築作過渡性房屋、立法監管濫收水電費,以及重建地皮興建公屋等。但是,政府卻置若罔聞,以「功效成疑」為由,非但沒有制定適切措施幫助居民,任由劏房問題惡化,更主動採取取締行動,牽頭迫走租戶,把責任歸咎於基層街坊上。連最卑微的關愛基金「N無人士」津貼都無理終止,基層市民的住屋處境已經是危急關頭。

為此,關注基層住屋聯席 及 全港劏房關注平台 於去年立法會新上任始,已要求房屋事務委員會設立是次公聽會,讓居住於不適切住房的基層租戶發表意見。聯席將聯同一眾基層街坊、全港劏房關注平台和爭取低收入家庭保障聯席,於7月3日(一)下午二時正,於立法會公民廣場外進行請願行動,抗議政府漠視劏房居民的需要。與此同時,聯席將會透過把象徵着三項改革,分別是「監管濫收水電、租務管制、過渡性房屋」的三輛炭車,送給基層街坊,喻意政府須儘快實施協助劏房戶的中短期支援措施,「雪中送炭」。以下是聯席針對「中短期基層住屋舒緩措施」的立場與訴求:

A) 政府應就《業主與租客(綜合)條例》進行全面檢討,並就檢討結果作公開諮詢

房屋及規劃地政局局長孫明揚於2003年5月28日說:「在目前租賃單位供應充裕的情況下,條例草案更能平衡業主與租客雙方的利益。」所以政府建議撤銷對住宅租賃的租住權管制,以及撤銷終止非住宅租賃的最短通知期的規定。但是今非昔比,現時租賃市場供不應求,租金指數已上升至不可負擔的水平。

聯席促請當局,就《業主租客(綜合)條例》,應該於今年內落實時間表,以進行全面檢討《條例》及公眾諮詢。以下是聯席的《租務穩定機制民間方案》中的幾個要點:

a.立即檢討《業主租客(綜合)條例》,廣泛諮詢民間租務穩定機制方案。
b.嚴格執行簽署書面租約和打釐印,以保障業主和租客雙方的權益;
c.規定租金雜費清楚列明於租單上,並立法禁止業主收取高於水電煤費用的實際開支;
d.每份租約有設置固定租期最少一年,期間不得加租或要求遷離;如果一年後組客有意續租,仍有主動權再續一年。
e.中止租約通知期,由一個月延長至最少三個月,並且要嚴格執行書面通知的步驟;
f.成立高度透明化的租務仲裁機制,訂定何謂「合理」租金水平和處理租務糾紛;
g.在現時租金高企而且輪候時間極長的情況下,政府應該推出恆常津助措施舒緩基層租戶的住屋開支壓力,或推出針對租金或住屋開支的其他津助方案。

B) 在研究工廈劏房刑事化或加強取締寮屋的同時,應修訂完善的安置政策,以及開設過渡性房屋

政府以安全為由,自2012年起着力取締工廈劏房,卻沒有提供適切的安置方案,劏房戶因此陷入隨時失去居所的窘境中。而早前發展局更建議修訂《建築物條例》,對使用工廈作非法居住用途的處所擁有人、租客或負責人等,施加刑事制裁。雖然沒有能力將單位分租出去的租戶可能獲得豁免,可是工廈劏房刑事化將會造成更多迫遷和取締情況,故此制訂安置政策刻不容緩。此外,香港亦缺乏過渡性房屋,讓受取締行動或迫遷影響、無法另覓居所的租戶暫住。聯席認為,政府應為上述受影響租戶制訂安置政策,並善用已空置的政府設施(如:空置校舍、公務員宿舍等),改建成過渡性房屋。詳細建議包括:

1. 從速檢討不適切住房安置條例,妥善安置受政府執法取締行動或其他原因流離失所的居民,重新開放石籬中轉屋作安置,並應進一步改善中轉屋或收容中心的居住環境。
2. 善用已空置的政府設施,如:空置校舍、公務員宿舍等,改建作過渡性房屋;開放民間團體申請空置土地及建築物資源,連結專業規劃人士,與當區持份者及民間團體一起商討規劃方案;
3. 在短期空置或不適宜興建公屋的地皮,設置過渡性房屋,連結專業規劃人士,與當區持份者及民間團體一起商討規劃方案;
4. 在未有適切過多房屋及沒有即時危險之下,暫緩取締不適切居民的住房。

中秋人屋兩團圓 捍衛基層住屋權

「中秋人屋兩團圓」大遊行
「三年上樓未解決,捍衛基層住屋權」

中秋佳節,本是人月兩團圓的日子。

一群基層街坊,每日辛勞工作,基層人士卻毫無選擇,只能換來呎價昂貴的惡劣套房、板間房,甚至棺材房。

當一個長期、穩定和可負擔的居所是每人的基本需要,但土地和房屋卻只當成商品炒作,淪為少數人套取暴利的工具。賣地和房屋的價格節節上升,負擔不起的基層市民卻只能被迫委

­身於狹小而惡劣環境的套房、板間房或棺材房。

基於「居住是基本人權」,使人人都能覓得合適的居所,房屋委員會作為負責制定和推行本港的公共房屋計劃,卻無法滿足負擔私營租住樓宇人士的住屋需要。「三年上樓」承諾根來­是空談!由於公屋長期供不應求,房委會抹黑富戶,寬敞戶濫用公屋資源,是阻礙一眾輪候人士上公屋的絆腳石。真正的問題是公屋起得太少!試問現時有超過十五萬戶正輪候公屋,­每年只建一萬五千個公屋單位,輪候人士要多少年才等到公屋呢?

發起團體:關注基層住屋聯席、關注大角咀工廈租客住屋權益小組、關注綜援檢討聯盟、土地正義聯盟、香港天主教正義和委員會、街坊工友服務處、官闖禍(寬敞戶)關注組、街工­新來港婦女權益組、街工青年組、油尖旺低收入人士私樓租金關注小組、深旺角關注綜援房租津不足聯盟、基層生活保障聯盟、西區被迫遷租客大會